老公寓漲過頭 小心被套牢

■　高齡老屋風險高 事前須審慎評估

　　專家也提醒，高齡老屋有三大潛在成本，購屋人不能忽略：一、多半屋況不佳，甚至要處理滲漏水等問題，居家環境不一定舒適，要額外準備50~100萬元的裝潢翻修成本，購屋人須審慎評估自備款的負擔。二、等待「都更」商機的時間成本，長達5至10年，若要等待「都更」商機，須有長期抗戰的心理準備。三、銀行貸款成數，依照貸款人的年齡加上屋齡進行評估，若房子屋齡太高者恐難如願貸到足夠的成數。

■　自力都更大不易 委託專業顧問漸風行

　　另外潛在的成本還包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等等龐雜費用。尤其最大宗當屬工程款，金額動輒上億元，對於住戶來說負擔過重，最好要找專業的委託單位提供專業意見，例如建築經理公司、土地資產公司等，並且由跳脫利害關係的第3方人士擔任，協商推動會較順利。

　　一般來說，住戶找建商合作改建，一般改建後分回的面積較少，若透過銀行信託與建經公司合作，建商僅單純受委託進行大樓營造工程，賺取工程款，容積率增加的樓地板面積，利益全歸住戶共享，且可享房屋、地價稅兩年減半優惠，是日漸風行的一種都更方式。