稅稅唸學堂/不動產遭法拍不如自己賣，錯過黃金節稅時點，還要多繳78萬營所稅

好禽（化名）是一家公司，專門批發雞鴨，103年以總價2,786萬多元買下新北市樹林一戶大樓房子，後來繳不出貸款，房子被拍賣，賠了716萬多元。好禽公司以為賠錢賣，沒有所得稅問題。不過，這並非標準答案，北區國稅局單獨拉出房屋，核算出售房屋增益394萬4,672元，調增了好禽公司的營利事業所得稅78萬多元。

不料，好禽公司竟向北區國稅局主張，它要適用房地合一稅。北區國稅局官員說：「首次碰到自己跑來主張要適用房地合一稅的公司。」當然不行。不動產在103年買進，108年賣出，適用的是舊制，賣出的不動產得是在105年以後買進的，才課房地合一稅。

官員表示，房地合一稅有個過渡條款，是取代特銷稅（奢侈稅）的，但必須是在103年1月2日以後取得，在104年12月底前賣掉。好禽公司的取得時間符合規定，但售出時間點不符。

好禽申請復查被駁回，再向財政部提起訴願，因不合程序，財政部不受理。

北區國稅局官員說，好禽公司當時如果不要走到被拍賣這個程序，「自己賣，可能最省稅。」

自用大樓遭拍賣 賠本賣還是要算營所稅

好禽公司並沒有抱怨賠本，而是覺得法院拆分的房屋和土地價款不合理，害他多繳稅。如果自己賣，房屋、土地價格怎麼訂，自己可以決定；一般，房屋是會折舊的，賠本賣的話，房屋價格拆少一點，土地高一點，不必補繳營所稅，營業稅也可以少繳一點。

案情從好禽公司取得一戶大樓說起，這戶大樓位於新北市樹林，原所有權人是一家公司。官員說，前手公司賣給好禽公司時，就拆分了土地和房屋的價款，「這是一間新蓋的大樓，土地持分少，按理說，房子比較值錢。」可是拆分的價款卻是土地1,531萬2,183元、房屋1,255萬3,387元。

前手公司為什麼這麼拆呢？官員透露兩點：（一）賣地不用開發票，不需繳營業稅，賣屋要。房屋價格低，營業稅可以少繳一點。（二）土地交易所得免稅，只要繳土地增值稅就好了，而房屋交易的增益要繳營所稅。所以交易所得放在免稅的土地上，可以少繳營所稅。

好禽公司買下這一戶大樓是自用，按50年攤提房屋折舊。官員說，攤提折舊就是算做費用的意思。從103年2月買進到108年2月不動產拍出為止，累計折舊是308萬8,535元。

後來因為繳不出貸款，這一戶大樓被法院查封拍賣。房屋拍出1,408萬元，土地拍出661萬9,999元。官員說，房屋要繳營業稅，會從拍定價格扣下來，扣了67萬476元營業稅，未含稅拍定價格1,340萬9,524元，這是這一戶大樓的房屋賣出價。

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收到補稅單後，好禽先是向國稅局主張要適用房地合一稅，北區國稅局答覆不符規定，不適用。

接著，好禽要求按房地比拆分總價，而不是按法院拍賣結果，要求又被駁回。官員說，公司賣屋要課營業稅，所以凡是公司送拍的不動產，房屋和土地價格會分開，不會一個總價賣，既然有實際的成交價，就用不上設算用的房地比。

國稅局內部倒是真的用了房地比去拆分拍賣總價試算了一下。官員說，因為好禽賣的是大樓，土地持分少，土地的公告現值低，房屋評定現值還是比較高，用房地比去拆分，結果和國稅局核定的差不多。

其實，在拍賣之前，法院會找三家鑑價公司鑑價，以便訂定拍賣底價，三家出來的鑑價差不多，包括房屋部分的鑑價和土地的鑑價。而法拍結果，也和鑑價結果差不多。好禽公司自己也找過鑑價公司鑑價，和法拍結果也沒有太大的差異。

國稅局官員說，好禽公司已經錯失了節稅的時間點，能作為的時間點在拍賣前，自己賣就自己拆分土地和房屋的價格。有的買家並不在意土地和房屋價格怎麼拆，例如個人。個人在105年以後買進，之後賣出，都適用房地合一稅。不管1.0版、2.0版，都是用總售價、總買價計算，除非用到重購退稅，否則，個人買家應該不太在意怎麼拆。