北市A辦點火 B辦跳空喊燒

北市A辦成交單價接連破百萬，帶動B辦行情水漲船高，包括站前、敦北、敦南及南京松江等辦公商圈，近來賣方開價幾乎全面跳空喊高，不少成交物件並順利創下區域新高價。

兩岸ECFA簽訂後，A級辦公室成交行情迅速攀升，本月初標售的敦化北路台北金融中心辦公室，即以116萬元/坪標脫；威剛科技買下信義計劃區內的統一國際大樓29樓，成交價更達每坪130萬元的歷史新高。

A辦行情發燒，B辦跟著喊漲。敦北商圈B級辦公室之前一坪行情多在5、60萬元，但在台北金融中心高價標售後，不過一周時間，永慶房屋研展室協理黃增福表示，現在開出的價格一坪多要80萬元以上。

鄰近信義商圈的信義路上辦公大樓，之前一坪也是60萬元上下，在統一國際大樓單價破百成交價的激勵下，現在賣方也多開到80萬元，不到一個月漲幅逾三成。

台北火車站前南陽街慶豐銀行總行大樓日前以高價脫標，也一樣帶動站前商圈一帶辦公大樓行情，當地從原本一坪40至60萬元，一躍而至7、80萬元，一坪也是跳漲2、30萬元。

今年上半年，台北市主要辦公商圈B辦，開價不少還在5字頭，但現在連6字頭都很難找到。而在實際成交上，往往就創區域新高。

以南京松江商圈來說，根據信義全球資產管理公司調查，南京東路的和成大樓之前成交紀錄每坪成交單價為50萬元，但上月每坪成交金額為每坪達78萬元，3年時間上漲約56%。松江路的帝國大廈，也在短短2年個月時交易行情上漲近20%。

另外介於A、B辦之間信義路上的世紀金融廣場，近期兩筆交易分別每坪63萬元與80萬元的紀錄，價差達27%。建國北路的長欣商業大樓，今年6月每坪36萬元，8月成交價已來到每坪47萬元，3個月的時間兩者價差31%。

全球資產管理公司分析，北市B辦市場快速崛起，除了利率低、景氣回升需求加大等因素外，B辦具有可辦公、可改做商旅、可重建豪宅等多重功能，促使國內外資金、開發商、飯店業者等積極卡位，是主要因素。

不過由於B辦行情快速推升，目前B辦市場也出現「價量背離」情況，依永慶房屋商仲部最新統計，流通於各仲介店頭的中小型辦公室交易量已連兩月下滑，以今年7月和1月比較，量縮已達28%，來到今年的最低點。

黃增福表示，商辦不似住宅，空置率和租金報酬率仍是支撐市場兩大關鍵，而目前北市辦公室平均空置率仍維持在10%以上，並無明顯下降。現階段開價過度偏離市場，只會加速商辦市場走向「有行無市」。

他認為B辦至少還需2至3季時間以等待ECFA發酵，賣方要不就是稍後再出售，要不就是適當調整售價，才能提高成交機會。他建議之前進場投資人不妨先行獲利出售並轉進更具保值的地段產品，等待新一波商辦行情的到來。