南港、新紡資產價值受青睞

南港區因為三鐵共構，交錯出四通八達的運輸網，將成為北市東區新的交通樞紐，再加上首座捷運可以直達的南港展覽館站，逐步成為全球科技活動的新據點。此外，北市積極推動的南港區都市更新以及規劃五大發展中心計畫，都讓南港區的土地價值水漲船高；那麼占地面積高達一九四．二九公頃的台北第三個產業園區｜北投科技園區，也將因為廣大的腹地及鄰近天母生活圈的優勢，預料未來產業進駐後也將比照信義區及南港區模式，成為另一個可提前卡位的新據點。

都更計畫讓黑鄉變寶地

隨著兩岸的連結愈來愈緊密，未來兩岸工商往來頻繁所帶動的廠辦、豪宅需求，將大大提升，這也是目前台灣積極進行都市更新，淘汰老舊社區，規劃工商、住宅、人文的新生活圈，讓台灣的土地開發優勢，一步一步挹注行情不可小覷的開發利益。

繼信義計畫區之後，南港經貿園區的開發，讓過去素有「台北黑鄉」之稱的南港，重新換上不一樣的新面貌，而這個前提，是交通的四通八達造就南港區不菲的價值；目前南港車站除三鐵共構之外，現有五十多線公車匯集在南港展覽館，成為公路客運及市區公車東區新轉運中心，更有東區新交通樞紐的地位。

由於南港區的開發，被視為是信義計畫區的延伸，因此未來的發展潛力雄厚，這讓台肥、南港、國揚在該處的大面積都市更新計畫令人期待，其中台肥算是在經貿園區內的大地主，且早已啟動南港開發計畫，包括Ｃ２、Ｃ３、Ｃ４商業用地共約二．二萬坪，規劃國際觀光飯店、大型百貨購物中心、主題娛樂、養生美容中心及高級商辦大樓等，朝國際化經營方向邁進。此外，Ｃ６、Ｃ７、Ｃ８、Ｃ９區設定地上權予中國信託集團作企業總部使用，至於Ｒ４區塊則與華固合作推出「華固天匯」，總銷約三○億元，這些訊息讓資產的台肥股價自○八年即開始一路發酵，最高來到一六一．五元。

而南區最新的開發案，當屬南港輪胎高達四．四六公頃的南港廠區，以及國揚實業、工信工程、和桐化學合作總銷售金額估計約達五○○億元的「大南港案」；其中南港申請的都市更新案已於○九年七月過關，將計畫開發建物樓層三○層以上，總樓地板面積約七．七萬坪，朝複合性住宅和商業區發展。

南港舊廠開發價值逾七百億

因為這個效應，包括日勝生、鄉林建設、冠德建設也陸續在南港區推出大案；日勝生籌劃已久的南港捷運機廠聯開案，規劃住宅、辦公室及小型賣場，樓地板面積達六萬餘坪，初估總銷金額約一五○至二○○億元之譜。

北投科技園區待價而沽

至於北投士林的科技園區，也將循南港經貿園區的走勢，呈現不同的風貌，士林北投科技園區之所以愈來愈受矚目，當然是因為今年上半年興富發以每坪土地單價二五八．八三萬元價格，買下士林金雞廣場所產生的效應，加上士紙的士林廠開發案公展及士電的士林廠ＳＯＧＯ開幕。

雖然談到北投士林，市場聯想的就是士林三寶，包括士紙、新紡及士電，這三寶的士林廠土地價值不比台肥低；因應未來按ＩＦＲＳ國際會計新制的實施，未來土地資產將改以市價取代成本評估土地價值，以目前士林北投大概房產價值估算，士紙的士林廠土地價值約四五五億元，相當於每股價值一七五元；新紡的士林廠土地價值也有四四五億元，相當於每股一四八元價值；而台肥的南港土地價值約八○○億元，相當於每股八二元，士林三寶顯然優於台肥，但是價格卻遠低於台肥數倍，意味的士林三寶未來有相當大的比價空間，尤其是價位最低的新紡。

新紡開發價值後來居上

新紡近期因為在士林擁有的一．五五萬坪的土地開發案而後來居上，雖然目前該地目仍為工業用地，目前進行地目變更以及容積獎勵，但是未來若變更地目過關，比照士林金雞廣場的土地單價，重估後市價將高達三八八億元，推升每股淨值突破百元以上。